SAWA Rotterdam: een gebouw dat leeft
Van stapelen naar samenleven
In het Rotterdamse Lloydkwartier staat een gebouw dat zich niet alleen laat lezen als een stapeling woningen, maar als een belichaamde toekomstvisie. SAWA is het eerste circulaire hoge houten woongebouw van Europa, en biedt een robuust antwoord op meerdere opgaven tegelijk: klimaatverandering, grondstoffenschaarste, woningdruk, biodiversiteit en sociale fragmentatie.
Wat meteen opvalt: het voelt anders. Ondanks dat het gebouw pas net is opgeleverd, leeft en ademt het al. Waar je van een betonnen huis vaak nog een thuis moet maken, voelt het hier eigenlijk meteen als thuis.
SAWA is ontwikkeld door NICE Developers en ERA Contour, ontworpen door Mei architects and planners, en met Eneco als energieleverancier. De naam verwijst naar de sawa’s - rijstvelden in terrassen - waar in het verleden vanuit deze Rotterdamse haven schepen naar toe vertrokken. Die gelaagdheid zie je terug in het ontwerp: een gestapeld landschap van wonen, natuur en gedeelde ruimte.
Het project laat zien wat er mogelijk is als ontwerp, techniek en maatschappelijke ambitie samenvallen - en won inmiddels al een indrukwekkend aantal architectuurprijzen. Naast de aanwezige expertise in het ontwerpteam zijn acht second opinions opgehaald bij Technische Universiteiten in binnen- en buitenland (m.n. Duitsland en Zwitserland). En inmiddels geldt SAWA als “proven technology” - ook op 50 meter hoogte. Mark Compeer van NICE Developers benadrukt tijdens de rondleiding: “Het draait niet alleen om optimalisatie van vierkante meters, maar om optimalisatie van maatschappelijke waarde.” En dat is hier geen loze belofte.
Van gasloos naar energieneutraal: een slim systeem in hout
SAWA is volledig gasloos, all-electric én energieneutraal, met een Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0. Eneco levert stadswarmte voor de verwarming en warm tapwater, koude voor ruimtekoeling en realiseerde daarnaast een systeem van “zon op afstand”: zonnepanelen die niet op het gebouw zelf liggen, maar elders binnen een straal van 10 kilometer. Op die manier kon SAWA - ondanks de beperkte dakoppervlakte - toch volledig in haar eigen energiebehoefte voorzien.
Op het dak liggen wel zonnepanelen voor de gemeenschappelijke functies: verlichting, liften, elektrische deelauto’s en -fietsen. Het koelsysteem is slim opgezet: via een droogkoeler op het dak wordt warmte afgevoerd, en een buffervat zorgt voor gelijkmatige energievraag. Als er brand uitbreekt, schakelt het koelsysteem automatisch uit ten gunste van de sprinklerinstallatie.
Elke woning heeft een eigen afrekenmeter voor warmte; de VvE beschikt over een centrale koude-meter. Zo ontstaat grip, eerlijkheid én inzicht met een slimme, compacte installatie oplossing.
Netcongestie voorkomen: anticiperen in plaats van aanpassen
In een tijd waarin de energietransitie stokt op het volle net, liep ook SAWA aan tegen de beschikbare capaciteit van de elektra-aansluiting. Toch werd vertraging voorkomen door vroegtijdige samenwerking. Eneco was vanaf de planvorming betrokken en dacht mee over slimme koppelingen en alternatieven voor het verlagen van de directe netinzet.
Het ‘zon op afstand’-concept bleek een doorslaggevende oplossing voor het halen van de energieambitie in combinatie met de beperkingen in beschikbaar dakoppervlak op eigen dak. Door op externe daken zonnestroom op te wekken en aan het gebouw toe te rekenen, werd ruimte gevonden buiten de eigen schil. SAWA laat daarmee zien dat beperkingen in dakoppervlak geen reden hoeft te zijn om stil te vallen - mits je op tijd het gesprek voert en buiten de gebruikelijke kaders denkt.
Voor andere projecten in de binnenstedelijke, gestapelde woningbouw ligt hier een belangrijke les: anticipeer op netbelasting voordat je bij oplevering klem loopt.
Hout als drager
Bij SAWA is hout geen duurzame toevoeging, maar het fundament van het ontwerp. De volledige hoofddraagconstructie - vloeren, kolommen, balken - bestaat uit CLT en gelamineerd hout. Alleen de funderingspalen, het parkeerdek en de liftkern zijn van beton. En het markante “gat” in het gebouw vroeg om een compromis: niet esthetiek, maar het door RTV Rijnmond bedongen uitzicht gaf de doorslag. Om aan die eis te voldoen, werd een groot open deel uit het volume gehaald. Volledig houten kolommen zouden zó dik zijn geworden dat de ruimte verloren ging, daarom is hier gekozen voor slanke stalen kolommen. Opmerkelijk genoeg bleek het gat ook functioneel: het brengt daglicht en lucht in de smalle straat aan de noordzijde, en verzacht de stedelijke ruimte.
SAWA laat zien dat hout wél de toekomst heeft - als je systeemkeuzes durft te maken:
- CO₂-opslag: De constructie slaat ruim 2.500 ton CO₂ op.
- Lage uitstoot: Met bijna 220 kg CO₂/m² was SAWA ten tijde van het indienen van de omgevingsvergunning nagenoeg Paris Proof.
- Gezond binnenklimaat: Hout dempt geluid, reduceert fijnstof en voelt warm en rustgevend.
- Bouwsnelheid en stilte: De hele draagconstructie werd in korte tijd gemonteerd door zes mensen — zonder zagen, hakken of boren. Dat maakte de bouwplaats uitzonderlijk stil en schoon.
De gebruikte houtsoorten komen uit Europese productiebossen, vooral uit Duitsland. Na de Tweede Wereldoorlog werden daar op grote schaal snelgroeiende sparren aangeplant voor industriële houtproductie. Veel van die bossen zijn inmiddels overvol en kwetsbaar. Kappen is daar geen verlies, maar juist een kans om ruimte te maken voor meer divers, toekomstbestendig bosbeheer. SAWA gebruikt alleen gecertificeerd hout en voor elke gekapte boom worden vier nieuwe geplant.
En de risico’s? Die zijn te beheersen - als je durft te investeren
SAWA laat zien dat het kan. En toch is houtbouw in Nederland nog eerder uitzondering dan regel. Brandveiligheid, regelgeving, levensduur: het zijn vragen die vaak leiden tot terughoudendheid. Wat afwijkt van de norm voelt al snel als onzeker en dus grijpt men terug op het bekende: beton, staal, gips. Ook als de milieubelasting hoger ligt.
Waarom gebeurt het dan niet vaker, als de voordelen zo evident zijn? Het antwoord zit deels in bewustwording, maar vooral in vertrouwen. Want wie voor hout kiest, kiest ook voor leren, afwijken en investeren. SAWA bewijst dat het kan, ook bij vijftig meter hoogte.
En de zorgen? Die zijn één voor één opgevangen:
Brandveiligheid
De hoofddraagconstructie is overgedimensioneerd zodat het intact blijft bij een brand en de woningen zijn voorzien van sprinklers. Een alternatief was het gebruik van gipsplaten, die een derde van de prijs kosten. Maar daarmee verdwijnt het hout uit het zicht. Daarom is bewust gekozen voor sprinklers. Het resultaat: veilig, warm en voelbaar gezond.
Geluid en trilling
Gerecycled dakgrind op de CLT vloeren is op deze schaal en hoogte een Europese primeur. Het dempt trillingen en vervangt traditioneel beton. De akoestiek voldoet hiermee aan alle eisen.
Vocht
Hout en vocht gaan niet vanzelf samen, zeker bij consoles die van binnen naar buiten doorlopen. Daarom zijn op kwetsbare plekken vochtsensoren geplaatst. Ze geven automatisch een melding bij langdurige vochtigheid. Dankzij een goed geventileerde gevelconstructie blijft het hout droog en gezond.
Levensduur
Het hout is vooraf behandeld: het krimpt niet, zet niet uit, en is bestand tegen schimmel en verwering. Kwetsbare plekken zijn extra beschermd. Alle houten onderdelen zijn zo ontworpen dat ze goed kunnen ventileren en eenvoudig te vervangen zijn. Levensduur is geen bijzaak, maar mee-ontworpen.
Verzekering
In het begin lag de premie voor de opstalverzekering hoger dan bij beton — logisch, want referentieprojecten ontbraken. Maar na oplevering, toen de kwaliteit zichtbaar werd en internationale belangstelling volgde, daalden de premies en ontstond er zelfs concurrentie tussen verzekeraars.
Niet méér woningen, maar meer leefkwaliteit
SAWA bestaat uit 109 woningen: 39 koop, 20 vrije sector huur en 50 middenhuur. Maar belangrijker dan de aantallen is het concept. Middenhuurwoningen zijn bewust toegewezen aan mensen met een maatschappelijk beroep of aan doorstromers uit de sociale huursector. Zo werden 43 van de 50 middenhuurwoningen toegewezen aan mensen die of een cruciaal beroep vervullen, of een sociale huurwoning achterlaten.
Wat dit gebouw onderscheidt is niet wat er maximaal is uitgehaald, maar wat er bewust is toegevoegd: een gemeenschappelijke moestuin op het leefdek, vier fietsenstallingsplekken per woning, en een gedeelde gereedschapskamer voor bewoners. Vanuit een traditioneel ontwikkelperspectief zou die laatste ruimte al snel zijn omgezet in “nog een appartement” voor extra rendement. Maar wie denkt in maatschappelijke waarde, ziet juist hierin de essentie van SAWA.
Die visie sluit goed aan bij hoe corporaties en beleggers hier zijn betrokken: de waarde blijft niet steken in spreadsheets, maar is tastbaar aanwezig in het gebouw zelf.
Ook de buitenruimte is royaal: gemiddeld 40 m² per woning — tien keer de norm uit het Bouwbesluit.
“Het voelt alsof je samen ergens voor kiest,” zegt een van de nieuwe bewoners. “Je woont hier niet alleen ín een gebouw, maar ook mét elkaar.”
Participatie als voorwaarde voor draagvlak
Vanaf het begin werd ingezet op échte participatie. NICE Developers koos er bewust voor om niet met een “af” ontwerp naar de buurt te stappen, maar met uitgangspunten: houtbouw, veel groen, middenhuur en maatschappelijke waarde. Daar konden bewoners op reageren, en daaruit ontstonden waardevolle toevoegingen.
“Laat zien dat je iets goeds wil doen, dan snappen mensen het wel,” aldus Mark. “Je hoeft het niet mooier te maken dan het is — als je eerlijk bent over je bedoelingen, krijg je draagvlak.”
Zo werd de moestuin op het dek verbonden met de bestaande buurtmoestuin op de pier, en kreeg een initiatiefnemer met een idee voor een lokaal museum een plek in de horecaruimte om de geschiedenis van de Lloydpier zichtbaar te maken. Geen grote gebaren, maar concrete integratie van het gebouw in de buurt.
Die aanpak wierp vruchten af: op de omgevingsvergunning van SAWA kwam geen enkel bezwaar. Een zeldzaamheid in binnenstedelijke projecten van deze schaal — en tegelijk het bewijs dat vroegtijdige betrokkenheid loont.
Bouwen voor biodiversiteit
De gevels van SAWA bevatten 600 meter aan plantenbakken, beplant met soorten die bloeien van februari tot november. De beplanting is zorgvuldig samengesteld door een team van ecologen, biologen en botanisten, met aandacht voor bloeitijden, windbelasting, zonstand en biodiversiteit. Omdat SAWA op een winderige plek staat, mochten de planten in de eerste jaren niet te hoog worden — ze moeten eerst stevig wortelen voordat ze tot volle omvang kunnen komen.
Het ontwerp mikt op volledige vergroening binnen ongeveer drie jaar. Dan zal het gebouw echt opgaan in het groen zoals het bedoeld is: als levend ecosysteem.
De plantenbakken zijn automatisch bewaterd en zijn juridisch onderdeel van het gebouw. Bewoners mogen er niet zelf in tuinieren of aanpassingen doen — ze zijn verplicht tweemaal per jaar toegang te verlenen aan een hovenier voor onderhoud. Dat geldt ook voor de sprinklerinstallatie. Over deze afspraken is vanaf het begin helder en eerlijk gecommuniceerd, zodat bewoners precies weten waar ze aan toe zijn.
De biodiversiteitsstrategie is geen decoratie, maar integraal onderdeel van het gebouwconcept. SAWA geeft letterlijk ruimte aan natuur in de stad — in het ontwerp én in het eigenaarschap.
Winst cap je, waarde schaal je op
SAWA werd ontwikkeld met een gecapte winst van 3–5%. Volgens NICE Developers is dat precies wat nodig is om échte meerwaarde te creëren — niet om af te romen, maar om terug te investeren in kwaliteit.
“Wij zijn niet tegen winst,” zegt Mark Compeer, “maar wél tegen winstmaximalisatie als doel op zich. Het moet ergens toe dienen.”
Die houding zie je terug in de keuzes die zijn gemaakt. Neem de gevel: de royale plantenbakken kosten ongeveer 2% van de winst. Een ander had voor glazen hekjes gekozen — veiliger, goedkoper, onderhoudsarm — en niemand had er een vraag bij gesteld. Maar SAWA koos bewust voor een gevel die ook nestelt, bloeit en leeft.
Door de winst te beperken konden zulke elementen — net als de extra buitenruimte, de sprinklers en de gedeelde voorzieningen — gerealiseerd worden zónder dat het project financieel onhaalbaar werd. Inmiddels staan beleggers in de rij voor projecten als dit. SAWA bewijst dat sociaal, circulair en commercieel elkaar niet uitsluiten — als je maar durft te kiezen.
Waarde en winst kunnen samen optrekken — maar SAWA laat zien dat je soms op korte termijn keuzes moet durven maken waarvan je nog niet precies weet hoe ze uitpakken. Durven innoveren betekent ook durven leren. De beloning komt soms later: niet alleen in maatschappelijke meerwaarde, maar ook in belangstelling van investeerders én publieke waardering.
De toekomst is begonnen
Wat ooit begon als een gewaagd idee op de Lloydpier, is nu werkelijkheid: een werkend gebouw waarin de eerste bewoners hun intrek hebben genomen — mensen die bewust kiezen voor een duurzame, inclusieve woonomgeving. En dat in recordtempo: van initiatief tot oplevering duurde het slechts vijfenhalf jaar.
SAWA laat zien: bouwen aan een leefbare toekomst is geen verre droom, maar iets wat je - stap voor stap, plank voor plank - gewoon kunt doen.