Van strategie naar uitvoering
Naar een CO2-neutrale sociale huur
Om de klimaatdoelen te halen, is grootschalige verduurzaming van woningen onmisbaar. Woningcorporaties spelen hierin een sleutelrol: zij beheren bijna een derde van de totale woningvoorraad: 2,3 miljoen woningen.
Maatregelen in de sociale huursector hebben dan ook direct grote impact – niet alleen op de CO₂-uitstoot, maar ook op betaalbaarheid en wooncomfort. We gaan in dit deel van het rapport Op weg naar CO2-neutraal in op de financiële impact van deze uitdaging en zoomen in op de gevolgen van keuzes die op dit moment gemaakt kunnen worden.
De uitdaging in cijfers
De totale uitstoot van de woonsector bedraagt circa 13,4 megaton CO₂ per jaar. Sociale huurwoningen vertegenwoordigen 28,4 procent van die voorraad, wat neerkomt op ongeveer 3,8 megaton CO₂ per jaar – zo’n 2,6 procent van de nationale uitstoot. Net als de rest van de woningvoorraad moeten ook sociale huurwoningen in 2050 CO₂-neutraal zijn. Dat vraagt om forse investeringen en slimme keuzes, zowel op strategisch als operationeel niveau.
- Totale uitstoot woonsector: 13,4 megaton CO2 per jaar - Huurwoningen 28,4 procent van die voorraad, 3,8 megaton CO2 per jaar - 2,3 miljoen woningen sociale huur - Sociale huurwoningen moeten in 2050 CO2-neutraal zijn
Van data naar inzicht: één model voor verduurzaming
Om woningcorporaties te ondersteunen bij deze complexe opgave, ontwikkelden Renor en IGG Bouweconomie de Verduurzamingscalculator. Dit digitale hulpmiddel biedt inzicht in verduurzamingsmogelijkheden en helpt bij het maken van onderbouwde keuzes op portefeuilleniveau én gebouwniveau.
De calculator werkt op basis van een intelligente rekenkern en actuele kostendata. Aan de hand van enkele gebouwkenmerken en ervaringsdata wordt automatisch een gedetailleerd gebouwmodel gegenereerd. Gebouwspecifieke kennis kan eenvoudig worden toegevoegd of aangepast, waardoor snel een maatwerksituatie ontstaat.
De rekenkern selecteert vervolgens de meest doelmatige verduurzamingsmaatregelen. Maatregelen en scenario’s kunnen worden aangepast, waarna de berekening direct wordt bijgewerkt. De resultaten zijn te exporteren als compleet adviesrapport.
Drie scenario’s, drie prijspunten
IGG en Renor analyseerden de Nederlandse sociale woningvoorraad en deelde in op vijf representatieve woningtypen. Voor elk type zijn de verduurzamingsmaatregelen in kaart gebracht die nodig zijn om woningen – met verschillende energielabels en bouwjaren – te verbeteren naar het hoogst haalbare energielabel. Doelstelling hierbij was het realiseren van label A+++, dat je als CO₂-neutraal kunt beschouwen. Om dit te bereiken zijn drie scenario’s opgesteld:
- Scenario 1: Beperkte isolatie + aansluiting op een hoog temperatuur-warmtenet of HT-collectieve voorziening1
- Scenario 2: Goede isolatie + aansluiting op een laag temperatuur-warmtenet of LT-collectieve voorziening2
- Scenario 3: Goede isolatie + individuele warmtevoorziening (zoals een warmtepomp)3
Om de totale investeringsopgave voor 2025 in beeld te brengen, zijn met behulp van de Verduurzamingscalculator de benodigde investeringskosten berekend voor het realiseren van een CO₂-neutrale sociale huurvoorraad in Nederland. Het betreft de kosten die we vandaag maken om de volledige sociale woningvoorraad te verduurzamen. De uiteindelijke omvang van de investering varieert per gekozen scenario.
- Scenario 1: € 135 miljard, maximaal te behalen label is A
- Scenario 2: € 162 miljard, maximaal te behalen label is A+
- Scenario 3: € 190 miljard, maximaal te behalen label is A+++
Daarmee komt de totale investeringsopgave voor de corporatiesector uit tussen €135 miljard en €190 miljard.
Kostenverdeling: van schil tot installatie
De verdeling van de kosten verschilt per scenario, maar globaal geldt:
- 20–30 procent voor (na)isolatie van de thermische schil,
- 25–40 procent voor vervanging of aanpassing van ventilatiesystemen,
- 30–45 procent voor warmtebronnen en verwarmingsinstallaties.
Per woningtype en bouwperiode variëren deze verhoudingen, evenals de technische mogelijkheden.
Scenario 1: beperkt isoleren, beperkte toekomst
Met scenario 1 is maximaal label A te halen, hetgeen niet voldoende is om CO₂-neutraal te behalen. Daarnaast is met beperkte (na)-isolatie een toekomstige stap ernaartoe, door aansluiting op een duurzamere warmtebron, niet mogelijk. De thermische schil moet je dan later nog eens aanpakken, om de klimaatdoelstelling van 2050 wél te halen.
De kosten voor het beperkt na-isoleren in scenario 1 schatten wij voor de totale Sociale huurwoningvoorraad in op € 27 miljard. Voor het goed isoleren, zoals in scenario 2 en 3 vanuit gaat, van de gebouwschil, komen de kosten hiervoor op € 46 miljard.
Scenario 2: LT-warmtenet als kansrijke route
In scenario 2 wordt op dit moment maximaal label A+ behaald. Dat komt doordat de huidige rekenwaarde van een laagtemperatuur-warmtenet nog niet gunstig genoeg is. Zodra warmte duurzaam wordt opgewekt en dit ook zo gewaardeerd wordt, kan dit scenario wél leiden tot CO₂-neutraliteit.
Scenario 3: individueel CO₂-neutraal, maar duur
Scenario 3 biedt de mogelijkheid om woningen al direct CO₂-neutraal te maken, dankzij de combinatie van een warmtepomp, warmte-terugwinventilatie en een goed geïsoleerde gebouwschil, de duurste oplossing maar ook de meest toekomstbestendige.
Maatwerk per woningtype
De effectiviteit en toepasbaarheid van maatregelen zijn sterk afhankelijk van de lokale situatie. Een gerichte aanpak per woningtype en per locatie is daarom essentieel om een kostenefficiënte en toekomstbestendige verduurzamingsstrategie te bepalen.
Praktijkvoorbeeld: strategie herijken met data
Bij een woningcorporatie met een gemengde portefeuille van jaren 60 portiekwoningen en jaren 90 eengezinswoningen, werd met de Verduurzamingscalculator per woningtype een maatregelpakket doorgerekend. Voor de portiekwoningen bleek aansluiting op een LT-warmtenet met aanvullende isolatie het meest kostenefficiënt. Voor de eengezinswoningen was een individuele warmtepomp met dakisolatie en triple glas de beste optie. Deze inzichten vormden de basis voor een herijking van de renovatiestrategie.
Van inzicht naar strategie en uitvoering
De Verduurzamingscalculator stelt corporaties in staat om op basis van hun eigen woningportefeuille verschillende scenario’s door te rekenen. De uitkomsten vormen input voor het herijken van de renovatie- en portefeuillestrategie. Vervolgens kunnen corporaties zelfstandig hun strategie verder invulling geven op gebouwniveau, waarbij per gebouw diverse verduurzamingsscenario’s worden afgewogen en geconcretiseerd.
Dubbel werk?
De verduurzaming van de sociale woningvoorraad vergt een ongekende investeringsopgave van honderden miljarden euro’s. Uit dit deel van het rapport blijkt dat volledig CO₂-neutraal wonen vandaag de dag technisch haalbaar is. Maar het gaat corporaties geld kosten. Toch is het essentieel om bij elke huidige verduurzamingsstap rekening te houden met het einddoel van 2050: een emissieloze woningvoorraad.
Dat betekent dat keuzes voor isolatie, ventilatie en installaties nu al toekomstbestendig moeten zijn. Aansluiting op duurzame laagtemperatuur-warmtenetten, gecombineerd met een hoogwaardige thermische schil en geschikte afgiftesystemen, vormt een kansrijke route. Maatregelen die slechts een tussenstap naar label A opleveren, leiden op termijn tot dubbel werk en dubbele investeringen.
De Verduurzamingscalculator toont aan dat slimme scenario’s corporaties helpen hun portefeuille stapsgewijs richting CO₂-neutraliteit te brengen. De uitdaging is groot, maar door vandaag strategische en toekomstgerichte keuzes te maken, kunnen corporaties bijdragen aan betaalbare, comfortabele én klimaatbestendige woningen in 2050.
Renor is een strategische partner in de verduurzaming van vastgoedportefeuilles. Met adviesdiensten en datagedreven software helpt het organisaties grip te krijgen op energieverbruik, investeringsimpact en duurzaamheidsdoelen. Renor koppelt digitale tools aan expertadvies en ondersteunt zo de hele route van strategie tot uitvoering.
IGG Bouweconomie is specialist in kostenmanagement en bouweconomische vraagstukken. Het bureau biedt transparantie en voorspelbaarheid in elke fase van het bouwproces, van haalbaarheid tot exploitatie. Dankzij actuele kostendata, slimme rekenmodellen en diepgaande kennis van marktprijzen en duurzaamheid krijgen opdrachtgevers snel inzicht in de financiële gevolgen van ontwerpkeuzes en verduurzamingsmaatregelen.
De samenwerking tussen Renor en IGG brengt techniek, data en kostenkennis samen, wat resulteert in een integrale aanpak waarmee corporaties en andere vastgoedeigenaren maximaal resultaat behalen binnen het gestelde budget.
Rapport Op weg naar CO2-neutraal
Lees alle inzichten in het rapport Op weg naar CO2-neutraal. Hierin lees je niet alleen over verduurzamingsrichtingen voor sociale huurwoningen, maar krijg je een compleet beeld van hoe de bouw- en vastgoedsector ervoor staat. In de energietransitie, met circulair bouwen én klimaatbestendig bouwen. Lees hier verder.