‘Transformatie vraagt ontwerp van multifunctionele gebouwen’
Een veelgehoorde oplossing om de woningnood op korte termijn (gedeeltelijk) op te lossen is transformatie van bestaand vastgoed. Denk bijvoorbeeld aan leegstaande kantoren die worden omgevormd naar woningen. Eenvoudiger gezegd dan gedaan: “Op dit moment worden kantoren zo ontworpen dat ze lastig zijn om te bouwen naar woningen of een hotel.”
Peter Musters, VBI:
"Adaptiviteit en meegroeien met een veranderende marktvraag moet al in een prille ontwerpfase een prominente plek krijgen."
Die situatie schetst sector specialist real estate Sophie Kraaijeveld bij ING Sector Banking. Dat komt door verschillende factoren: “Een kantoor heeft vaak diepe etages, waardoor er voor woningen te weinig daglicht is. En de transformatie van traditionele kantoren is duur, er moet veel aan getekend worden en de bouw is kostbaar.”
Waarde van omgevormd vastgoed
Die kosten staan niet in verhouding tot de waarde die omgevormd vastgoed vertolkt als appartementengebouw. Dus blijven de functieloos geworden gebouwen vaak staan en is het afwachten op een alternatief. Of: sloop en vervolgens nieuwbouw, wat weer materialen kost. Kraaijeveld pleit dan ook voor ontwerpen waarin rekening gehouden wordt met een transformatie naar een andere functie.
Door onder andere rekening te houden met meerdere functies, zoals wonen, kantoor en maatschappelijk, is het laster eenvoudiger om bouwtechnisch aan te passen. Volgens Kraaijeveld ligt het ontwerpen van dergelijke ‘multi-purpose’ gebouwen bij de architecten en de opdrachtgevers. Daarnaast zijn taxateurs aan zet om de flexibiliteit van een gebouw op waarde te schatten. En is de gemeente aan zet als een gebouw een woonbestemming nodig heeft om te kunnen ‘verkleuren’ naar appartementen.
“Adaptiviteit en meegroeien met een veranderende marktvraag moet al in een prille ontwerpfase een prominente plek krijgen”, reageert adviseur bouwconcepten Peter Musters van VBI. Hij vindt dat in de ontwerpfase adaptief bouwen een belangrijkere rol moet krijgen: “Daardoor brengen we de functionele levensduur van de draagstructuur veel dichterbij de technische levensduur van wel 150 jaar of meer.”
Venijn in de start
Die draagstructuur beslaat ongeveer 60 procent van het materiaalvolume en van de impact. Met de juiste aanpak is er volgens Musters een fors waardebehoud in het vooruitzicht. “Financieringsmodellen moeten daar rekening mee houden.” Het venijn zit wat hem betreft in de start van een ontwerpproces, waar we meer aandacht voor nodig hebben. “Ontwerp met het oog op waardebehoud, met respect voor de Aarde.”
Redeneer vanuit Total Cost of Ownership
“Het bouwen van een adaptief gebouw is in eerste instantie vaak duurder, maar door de langere levensduur wel duurzamer en goedkoper over de hele levensduur”, geeft Kraaijeveld aan. Wanneer de Total Cost of Ownership (TCO) terugkomt in de waardering, kunnen investeerders en financiers de hogere investering financieren.