Oplossing wooncrisis: ‘Behelst meer dan meer woningen bouwen'
Het oplossen van de problemen op de woningmarkt behelst meer dan enkel meer woningen bouwen. Volgens Rabobank en Vereniging Eigen Huis kunnen ook gemeenten meer doen om de woningbouw te stimuleren. Bouwbedrijf Van Wijnen biedt met haar woonproduct de lokale overheden een helpende hand.
Tekst: Tim van Dorsten, Beeld: Van Wijnen, Rabobank, Vereniging Eigen Huis
De pijn op de woningmarkt is ongelijk verdeeld, vindt woningmarkteconoom Stefan Groot bij Rabobank. “Zo’n twee derde van de Nederlandse huishoudens heeft een koopwoning met over het algemeen prima betaalbare maandlasten. Ook bewoners van sociale huurwoningen zijn afgeschermd van de pijn van de woningschaarste.” Deze pijn ligt vooral bij mensen die nog geen koopwoning hebben. “Zij huren een woning in de vrije sector, delen noodgedwongen een woning met anderen of wonen nog bij hun ouders.” De hoge huizenprijzen en huren zijn volgens Groot het gevolg van een gebrek aan nieuwbouw. “Dit komt door de hoge eisen die we aan nieuwbouwprojecten stellen en een gebrek aan bouwlocaties. Zo is er lokaal vaak veel weerstand tegen nieuwbouw, wat mede te verklaren is doordat Nederlandse huishoudens veel geld in de stenen hebben zitten. “Woningeigenaren zijn er scherp op als de komst van nieuwbouwwoningen er in hun ogen toe leidt dat hun woongenot of de waarde van hun woning daalt. In bijvoorbeeld België is de woningwaarde van minder belang voor het totale vermogen van huishoudens, dus maken ze zich minder zorgen bij nieuwbouwprojecten.”
Sneller, goedkoper, efficiënter
De bouw van die hoeveelheid betaalbare duurzame woningen is mogelijk, bijvoorbeeld door industrieel te gaan bouwen, zegt Hovener. “Fabrieksmatig bouwen is sneller, goedkoper en efficiënter. Het vereist wel een omslag van de traditionele manier van bouwen.” Dit beaamt Menso Oosting, directeur van Fijn Wonen. Met ‘De Woningfabriek’ (zie kader), die sinds begin dit jaar (2023) in bedrijf is, wil hij nieuwbouwwoningen weer betaalbaar maken. “Zo’n zeven jaar geleden vroegen we ons af hoe we in de toekomst konden blijven zorgen voor nieuwbouwwoningen van 200.000 euro of 250.000 euro”, vertelt hij. “We vreesden destijds dat onze toenmalige traditionele manier van werken op het gebied van betaalbaarheid niet lang meer houdbaar zou zijn. Als extra probleem is daar het tekort aan goede medewerkers bij gekomen. Ons doel met de fabriek is dat we een betaalbare en kwalitatieve woning snel kunnen leveren. Dit houdt een prijs in vanaf 150.000 euro, zonder de kosten van de grond. Afhankelijk van de locatie kan dit neerkomen op een woning van zo’n 175.000 euro vrij op naam.”
De voornaamste sleutel hierin is volgens hem dat Fijn Wonen het projectmatige bouwen heeft losgelaten. “Voorheen kochten we de diverse technieken, zoals de installatietechniek, via tussenpersonen per project in. Door de projectmatige manier van werken en het inkopen via tussenpersonen los te laten, hebben we de bouw van woningen goedkoper gemaakt. Daarnaast vinden veel van de bouwwerkzaamheden in de fabriek gerobotiseerd plaats. Dit is niet alleen een oplossing voor het huidige personeelstekort, maar we zorgen er ook voor dat de machines met nauwkeurigheid bouwwerkzaamheden uitvoeren.”
Stefan Groot, woningmarkteconoom bij Rabobank: “De grilligheid van de huizenprijzen is een van de redenen dat de woningbouw in Nederland is achtergebleven.” (Foto: Rabobank)
Grillig en conjunctuurgevoelig
Het gevolg van het gebrek aan nieuwbouw, in combinatie met ruime leennormen en riante hypotheekaftrek, is volgens Groot dat de huizenprijzen in Nederland niet alleen hoog maar ook grillig en conjunctuurgevoelig zijn. “De grilligheid is een van de redenen dat de woningbouw in Nederland is achtergebleven: na crises zoals in 2008 worden weinig huizen gebouwd en gaat de capaciteit in de bouwsector verloren”, legt hij uit. “Vervolgens leidt dit capaciteitsgebrek ertoe dat er ook in een oververhitte huizenmarkt weinig extra huizen worden gebouwd.”
Daarbij zijn nieuwbouwwoningen relatief duurder geworden: door personeelsschaarste en tekorten aan materialen zijn de bouwkosten flink opgelopen, terwijl de gestegen rente zorgt voor minder vraag naar woningen. “Door de rentestijging haken kopers af en wordt het voor ontwikkelaars moeilijker om hun projecten financieel rond te krijgen. Het is voor bouwers lastig om in prijs te zakken, met als gevolg dat de nieuwbouw stokt.” Toch ziet Groot de in vergelijking tot bestaande woningen dure nieuwbouwwoningen an sich niet als een probleem. “Nieuwbouwwoningen sluiten aan bij de laatste stand van de technologie en duurzaamheid. Ook door de gestegen welvaart zitten nieuwbouwwoningen doorgaans in een iets hoger marktsegment dan de bestaande woningen. Hierdoor worden veel nieuwbouwwoningen traditioneel gekocht door mensen die al een koopwoning hebben. Dit zorgt voor doorstroom, waarbij het bestaande aanbod vrij komt voor starters.”
Bakstenenberaad
Vereniging Eigen Huis (Veh) beschouwt de gestegen prijs voor nieuwbouwwoningen wel als een probleem, geeft woordvoerder Valeska Hovener aan. Daarom heeft Veh vorig jaar tijdens Lowlands een actie voor starters opgezet, omdat het publiek van dit festival grotendeels uit starters en toekomstig woningeigenaren bestaat. Uit deze actie is het zogeheten Bakstenenberaad ontstaan. “Met dit beraad wilden we koopstarters een stem geven, met als doel dat verschillende partijen naar elkaar luisteren”, vertelt Hovener. “Vervolgens zijn we een halfjaar door het land getrokken, om ervoor te zorgen dat starters, bouwers en politici met elkaar in gesprek komen. Daarnaast pleiten we voor de bouw van jaarlijks minimaal 10.000 woningen van maximaal 260.000 euro. Deze hoeveelheid woningen is 10 procent van de nieuwbouwambities, die toenmalig minister Hugo de Jonge [voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, red.] tot en met 2030 heeft gesteld. Tijdens een manifestatie in Den Haag, die gold als slot van het Bakstenenberaad, hebben we een petitie aan deze minister aangeboden.”
Geen eenheidsworst
‘De Woningfabriek’ maakt woningen voor één- en tweepersonen en voor gezinnen. Dat zijn éénlaagswoningen met twee slaapkamers en tweelaagswoningen met drie slaapkamers en galerijgebouwen en woontorens tot veertien lagen hoog”, geeft Oosting aan. “Daarnaast hebben we ervoor gezorgd dat de fabriek snel allerlei soorten woningen kan bouwen. Nederland bestaat namelijk uit gevarieerde wijken en buurten. Met ons aanbod willen we daar graag bij aansluiten.”
Medio juni heeft de fabriek voor de eerste woningen gezorgd. Het gaat om 46 grondgebonden woningen, die komen in Eindhoven. “Voor gemeente Eindhoven bouwen we in het noorden van Eindhoven in totaal 101 woningen, waarvan ook 55 appartementen, die we over dertig jaar op een andere locatie kunnen plaatsen”, vertelt hij. “Deze woningen beschikken over een materiaalpaspoort en zijn gemaakt van CO2-arm beton. Daarnaast zijn ze all-electric en voldoen ze aan de BENG norm.”
Rol van gemeenten
Gemeente Eindhoven is een van de ontwikkelaars van dit project ‘Buurtschap Te Veld’ en volgens Oosting kunnen ook andere gemeenten meer doen om de komst van nieuwbouwprojecten te stimuleren. “Bijvoorbeeld door minder tijd te nemen als er bezwaar wordt gemaakt tegen een nieuwbouwproject.” Dit beaamt Hovener. “Het vergunningstraject voor nieuwbouwprojecten moet eenvoudiger worden”, vindt ze. “Door de traagheid van procedures kan het tien jaar duren, voordat een nieuwbouwproject wordt opgeleverd. Dat moet sneller.”
Groot noemt nog een andere reden. “Gemeenten kampen met een gebrek aan ambtenaren die bouwprojecten kunnen begeleiden. Ook dat zorgt voor de vertraging van nieuwbouwprojecten.” Dit merkt Oosting ook en Van Wijnen heeft hier iets voor bedacht, zegt hij. “We hebben onze ‘Snel Thuis’-aanpak ontwikkeld om gemeenten en woningcorporaties te helpen, onder meer met het verlenen van juridisch advies, de planontwikkeling en het zorgen voor communicatie naar de bewoners.” Volgens Groot zorgt ook de aandacht op binnenstedelijk bouwen voor vertraging, omdat het vaak gaat om complexe projecten. “Het omvormen van bedrijventerreinen tot woonwijken is vooral een oplossing voor de langere termijn. Vanaf het eerste moment dat een gemeente plannen maakt om een bedrijventerrein om te bouwen tot een woonwijk tot het moment dat laatste bewoners de sleutel krijgen kan zo’n dertig tot veertig jaar duren.”
Op de korte termijn is met verdichting meer wooneenheden te realiseren op de beschikbare bouwgrond een belangrijke oplossing, vindt hij. Ook meer locaties waar woningen mogen worden gebouwd kan een belangrijke rol spelen. “Gemeenten mogen wat minder kritisch zijn op het gebruik van grond voor woningbouw en ook scherper zijn op het commercieel gebruik. Het grondoppervlak van bedrijven groeit namelijk veel harder dan het grondoppervlak voor de woningbouw, omdat voor het eerste vaak minder strenge eisen gelden.”
Valeska Hovener, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis: “Het vergunningstraject voor nieuwbouwprojecten moet eenvoudiger worden.” (Foto: Vereniging Eigen Huis)
Fijn Wonen laat zien “hoe het wél kan”
2.000 per jaar. Zo veel woningen gaat ‘De Woningfabriek’ van Van Wijnen naar verwachting vanaf 2025 produceren. Deze hoeveelheid kan vervolgens doorgroeien naar 4.000 woningen per jaar. Deze aantallen komen echter nog niet in de buurt bij de gewenste hoeveelheden van 900.000 nieuwbouwwoningen tot en met 2030, zelfs niet bij de 10.000 starterswoningen per jaar waarvoor Vereniging Eigen Huis eerder dit jaar een pleidooi voor hield. Directeur Menso Oosting van Fijn Wonen: “De fabriek is een van de manieren om wonen weer betaalbaar te krijgen. Wij zijn niet alleen, maar we laten wel zien dat industrieel bouwen mogelijk is. We roepen andere bouwbedrijven op om net als ons de woningnood aan te pakken.”
Hulp bij aankoop voor starters
Vanaf 2024 krijgen huizenkopers hulp bij het kopen van een duurzame woning. Dit is althans de verwachting van Stefan Groot van Rabobank. Bij de vaststelling van een maximale hypotheek wordt dan rekening worden gehouden met het energielabel van een woning. “Dit houdt in dat kopers minder kunnen lenen bij een niet-duurzame woning en meer bij een duurzame woning. Het wordt dan eenvoudiger om – meteen bij de aankoop of op een later moment – bij te lenen om de woning te verduurzamen. Starters hebben hierbij profijt, omdat zij vaak zijn aangewezen op het goedkopere segment. In dat segment zijn vaak ook de minder-duurzame woningen te vinden. Starters kunnen nu vaak onvoldoende lenen om deze woningen te verduurzamen.”