Verduurzamen ondanks netcongestie: zo houden vastgoedeigenaren koers
Het elektriciteitsnet raakt vol en aanvragen voor nieuwe of zwaardere aansluitingen kennen wachttijden van vijf tot tien jaar. Toch kan de vastgoedsector nu al versnellen, mits anders naar energie wordt gekeken. Dat is de kernboodschap van Frank Broos (lead Flex Services) en Lars van den Bergh (energie-expert Duurzaam Vastgoed) van Eneco. Hun recept: slim sturen, pieken afvlakken en werken met een totaaloplossing die techniek, data en partnerschap verbindt.
Van ‘wat niet kan’ naar ‘wat wél kan’
“Het gaat al snel over grenzen en onmogelijkheden,” zegt Frank. “Maar er kan juist veel als je flexibiliteit organiseert: in verbruik, opslag en opwek achter de meter.” In de praktijk betekent dat: niet automatisch ‘het hele dak vol’ leggen met zonnepanelen, maar eerst kijken wat het pand zelf nodig heeft, hoe warmtepomp(en), laadpalen, buffers en eventueel batterijen samen kunnen werken, en wanneer teruglevering juist níét verstandig is.
Lars ziet dat veel panden nog een slecht energielabel hebben en eigenaren niet goed weten waar te beginnen. “De urgentie groeit door wet- en regelgeving en strengere eisen bij herfinanciering. Tegelijk ontbreekt vaak technische én financiële duidelijkheid. Dáár kunnen we het verschil maken: concreet inzicht, uitvoering en een businesscase die rendeert.”
Slimme energiesturing: de Virtual Power Plant
Achter die ‘wat kan er wél’-benadering schuilt technologie. Eneco’s Virtual Power Plant (VPP) is in essentie software die lokale energiesystemen (zoals zonnepanelen, warmtepompen, e-boilers, laadpalen en batterijen) continu aanstuurt. Op locatie hangt een energymanagementsysteem, een slim ‘kastje’ dat assets opdrachten geeft. De VPP kijkt vooruit (uur- tot dagenplanning), weegt lokale vraag en aanbod, energieprijzen en netruimte, en bepaalt vervolgens elk kwartier de optimale instellingen.
Waarom dat helpt tegen netcongestie? Denk aan het filerijden op de A12: op twee piekmomenten per dag slibt het dicht, ’s nachts is er juist veel ruimte. Bij een kantoor komen werknemers meestal in de ochtend aan, waarna veel auto’s tegelijk worden aangesloten. Maar die hoeven niet allemaal meteen op vol vermogen te laden. Door het laden slim te spreiden over de werkdag, warmte te bufferen buiten de drukste uren en batterijen ’s nachts of bij lage prijzen te laden, vlakt de VPP het piekverbruik af. Frank: “Zo kun je vaak toch groeien of verder elektrificeren zonder je aansluiting te verzwaren.”
Een extra plus: de VPP kan vermogen bundelen. Kleine vermogens van meerdere klanten worden virtueel samengevoegd tot één blok dat op regelmarkten wordt aangeboden. Dat levert inkomsten op voor deelnemers én ondersteunt het systeem.
Van advies naar ontzorging: GroenGebouw in drie stappen
Waar de VPP het ‘slimme brein’ is, is Eneco GroenGebouw de totaalpropositie voor verduurzaming van commercieel vastgoed. De aanpak kent drie stappen:
- AI-gestuurd plan: met een eigen rekenmodel dat energieprofielen en businesscases doorrekent, maakt Eneco vooraf een financieel geoptimaliseerd ontwerp voor o.a. warmtepompen, laadpalen, PV en (indien zinvol) batterijen.
- Turn-key retrofit: geselecteerde onderaannemers voeren de maatregelen uit onder Eneco-regie, zodat de klant één totaaloplossing krijgt.
- Passend energiecontract: een all-in kWh-prijs en garantie op besparing. Jaarlijks volgt een ‘APK’ van de businesscase: klopt de performance, zijn er nieuwe subsidies/regels of assets die waarde toevoegen?
Lars: “We mikken op A++/CO₂-vrij als ambitieniveau en een rendement op de investering tot 10%. Voor klanten die liquiditeit willen sparen, kan financiering via een operationele lease, ongeveer een derde kiest daarvoor.”
Voorbeelden uit de praktijk: stoom uit stroom en labelsprong met balans
Een sprekend voorbeeld is de verduurzaming bij de brouwerij van Heineken in Zoeterwoude. Voor bierbrouwen is veel stoom nodig; traditioneel via gas- en biogasboilers. Samen met Eneco is hiervoor een grote industriële elektrische boiler geïnstalleerd, feitelijk een krachtige elektrische ‘fluitketel’. Door deze slim in te zetten op momenten met ruimte op de aansluiting en gunstige tarieven, vermindert Heineken het gebruik van gas en biogas en realiseert het bedrijf CO₂- en NOx-reductie. “Dit is precies de kracht van sturen: je zet zwaar elektrisch vermogen in op het juiste moment,” aldus Frank.
In een pand van een cosmetica-producent lag de vraag anders: slecht label, hoog gasverbruik, met de ambitie richting een A-label. Met behulp van Eneco’s AI-rekenmodel werd een pakket samengesteld: volledig elektrische warmtepomp, zonnepanelen op maat (zodat teruglevering minimaal is), loadbalancing op laadpalen en de mogelijkheid om zonnepanelen tijdelijk uit te schakelen bij negatieve prijzen of overbelasting. Het resultaat was 20–25% lagere energiekosten, een verwachte waardestijging van circa 10% en een CO₂-vrij gebouw in de operatie.
Lessen uit de kas: 15 jaar sturen vertaald naar vastgoed
Eneco stuurt al jaren assets in de glastuinbouw, een sector met een grote warmtevraag, CO₂-behoefte en volatiele energieprofielen. De kernles die nu zijn weg vindt naar vastgoed en andere sectoren: maximaliseer de benutting van je aansluiting door slim te plannen, te bufferen en te schakelen. “Die ervaring maakt het verschil als je onder krappe netcondities toch stappen wil zetten,” zegt Frank.
Van energieleverancier naar IT-regisseur
De rol van de leverancier verandert fundamenteel. “Vroeger verkocht je een vast prijscontract en dat was dat,” schetst Frank. “Maar met dynamische markten, decentrale opwek en stuurbare assets draait het steeds meer om IT-gedreven regie. In feite wordt een energieleverancier een IT-bedrijf dat ook energie levert, in plaats van andersom.” Voor vastgoedeigenaren betekent dit: meer inzicht, adaptiviteit en verdienvermogen via flexibiliteit.
Begin nu: zet de basis en bouw flexibiliteit in
Wachten “tot de techniek over twee jaar nóg beter is” klinkt verleidelijk, maar is risicovol. Frank: “De ontwikkelingen gaan snel, batterijen zijn daarin een goed voorbeeld, maar wie nu de basisarchitectuur en datalaag op orde brengt, kan meebewegen. Wie uitstelt, ziet de stap naar ‘frontrunner’ alleen maar groter worden.”
Concreet betekent dit: kies nu al de juiste bouwstenen zoals warmtepomp, zonnepanelen, laadpalen en eventueel opslag en zorg dat er een slim energiemanagementsysteem aanwezig is dat kan koppelen met een Virtual Power Plant. Houd daarnaast in je ontwerp ruimte vrij voor batterijen of warmtebuffers, en leg in je contracten vast hoe monitoring en financiële sturing worden geborgd. Zo zorg je dat je investering niet alleen technisch, maar ook economisch toekomstbestendig is.
Organisatie & wetgeving: til energie naar de boardroom
Slimme sturing gaat verder dan techniek. Volgens Frank is het belangrijk dat organisaties energie niet langer zien als een inkooppost, maar als een strategisch thema. “Zorg dat iemand in de directie daar écht verantwoordelijkheid voor neemt, werk samen met betrouwbare partners en kijk breder dan je eigen pand alleen. Denk ook aan je leveranciers, logistiek en de uitstoot in de hele keten.”
Wetgeving kan verduurzaming versnellen, maar nu ontbreekt het vaak aan stabiliteit en voorspelbaarheid. Regels veranderen regelmatig of zijn onduidelijk, waardoor koplopers risico lopen en investeringsbeslissingen worden uitgesteld. Pas wanneer kaders duidelijk en handhaafbaar zijn, wordt de businesscase sterker en weten vastgoedeigenaren waar ze aan toe zijn.
De kernboodschap: begin nu
“Wacht niet op het perfecte moment,” zegt Frank. “Maak vandaag een plan, binnen de grenzen van je huidige capaciteit. Er is veel wél mogelijk: pieken afvlakken, verbruik spreiden, bufferen en slimme systemen koppelen. Met de juiste sturing, een gezonde businesscase en betrouwbare partners maak je je vastgoed energiezuinig, toekomstbestendig en waardevoller, zelfs in tijden van netcongestie.”
Rollen: Frank Broos leidt Eneco’s Flex Services (ontwikkeling en aansturing van slimme sturingsoplossingen, waaronder de Virtual Power Plant). Lars van den Bergh is energie-expert duurzaam vastgoed bij Eneco en werkt met klanten aan AI-gestuurde plannen, turn-key uitvoering en langjarige energiecontracten met besparingsgarantie.