Realtime monitoring: inzicht voordat klachten ontstaan

Het ideaalbeeld van elke gebouwbeheerder en -gebruiker is het realtime dashboard dat DWA heeft ontwikkeld voor het Rotterdamse kantoorgebouw FIRST. Ook partners Klimaatservice Holland en Savills profiteren volop van DWA’s Bright Building-platform.

Tekst: Ysbrand Visser

Het digitale dashboard van DWA zorgt momenteel voor de monitoring van ongeveer zeventig projecten in Nederland. Of beter gezegd: monitoring én optimalisatie van de gebouwprestaties. Een mooi voorbeeld biedt het Rotterdamse FIRST, waar sinds vijf jaar 40.000 vierkante meter kantoor wordt gedeeld door kleinere en drie grote huurders (Robeco, Rabobank en NautaDutilh).

Het was ontwikkelaar Maarsen Groep die koos voor een duurzame realisatie van het gebouw in hartje Rotterdam en mikte op het label BREEAM Excellent. Daar mocht het na ingebruikname niet bij blijven, vond ook de nieuwe eigenaar (een belegger). In samenwerking met Savills en Klimaatservice zet DWA nu de punten op de i wat betreft de datamonitoring van de installaties. De continue bewaking met duizenden sensoren zorgt voor goede rapportages, analyses, verbeteringen én besparingen.

Honderden datapunten

Wilfred van der Plas, bij DWA eindverantwoordelijk voor de groep die bezig is met de monitoring en optimalisatie van gebouwen vanaf de oplevering, vertelt: “Er zit een vrij uitgebreid gebouwbeheersysteem van BRControls in het pand. Met niet alleen de regeltechniek voor de centrale opwekking, maar ook voor alle andere elementen, zoals de luchtbehandelingskasten en distributienetten. Tot op ruimteniveau meten de sensoren zaken als de temperatuur en de aanwezigheid van mensen. Uit de vele meetpunten die beschikbaar zijn, halen wij ruim 550 datapunten die relevant zijn om te volgen en te monitoren.”

Het is Bram Hajee die er namens DWA als specialist monitoring en data-analyse voor zorgt dat de data op de juiste manier aan het gebouw worden onttrokken en geanalyseerd. Hajee: “Met het dashboard van ons Bright Building-platform kijken we vooral naar het gebruik van energie, dus warmte, koude, water en elektriciteit. Je houdt in eerste instantie in de gaten wát er wordt gebruikt en of het goed gaat. Vervolgens is het de vraag of er ook sprake is van een efficiënt gebruik.”

image

Een grote verbetering was het continu tonen van de data. Hajee: “De cijfers verschijnen sinds vorig jaar realtime in een dashboard. Dankzij de ingestelde grenswaarden volgt er een waarschuwing als er iets verkeerd gaat. Je wilt niet continu naar dat dashboard zitten kijken, maar als gebouwbeheerder is het wel erg leuk dat je kunt kijken wanneer je wilt. Eens per kwartaal kijken we samen heel gedetailleerd hoe het met het gebouw gaat.

Spreek je optimalisaties af, dan kijk je vervolgens in de weken daarna vaker naar het dashboard om te zien hoe de aanpassingen verlopen.” Van der Plas vult aan: “Er is een gezamenlijke verantwoordelijkheid om ermee bezig te zijn, waarbij wij de aanjager zijn van mogelijke optimalisaties. Savills bespreekt die vervolgens met de belegger of huurder.”

Afstelling verfijnen

Het monitoringsysteem genereert volautomatisch een rapportcijfer voor het hele gebouw en een lijst van systemen die op een bepaald percentage van hun kunnen werken. Dat krijg je voorgeschoteld in volgorde van prioriteit. Hajee: “Zo zijn er bewegingssensoren die ten onrechte beweging constateren. Daardoor staan daar de verlichting en de luchtbehandelingskasten langer aan, terwijl er niemand aanwezig is.” Van der Plas noemt een ander voorbeeld: “De melding ‘retourtemperatuur gekoeld water te laag’ werpt de vraag op of ergens de koeling aanstaat, terwijl er amper gebruikers zijn. Dan creëer je puur distributieverlies en moet je de afstelling gaan verfijnen. De sensoren waar iets gebeurt of misgaat zijn goed te achterhalen, zodat je dicht bij de bron kunt komen. Als je die zaken dan niet softwarematig kunt oplossen, moet er een fysieke oplossing voor komen.”

“Er is steeds weer ruimte voor verdere verfijning”, vervolgt Van der Plas, “ook omdat er nieuwe huurders komen en organisaties krimpen of groeien. De essentie van het systeem is dat er niet eerst een klacht of hoge energierekening binnenkomt en er dan pas gezocht en geacteerd wordt. Dan loop je echt altijd achter de feiten aan.”

Naast het energieverbruik is er door Bright Building ook volop aandacht voor het binnenklimaat, het comfort, het onderhoud, de exploitatie, de prestatieafspraken en de duurzaamheidsambities. De continue monitoring geeft daarbij veel meer inzichten op lange termijn en ook huurders krijgen daar steeds meer belangstelling voor. Van der Plas besluit: “Voor BREEAM en GRESB is het ook belangrijk om over deze data te kunnen beschikken. Huurders willen ook maatschappelijk verantwoord ondernemen en hun footprint zo laag mogelijk hebben. Met dit platform merken ze dat er nog steeds optimalisatiemogelijkheden zijn.”

image

Klimaatservice Holland

De werktuigbouwkundige installaties in FIRST zijn gerealiseerd door Klimaatservice Holland, dat ook zorgt voor het preventief onderhoud van alle installaties. Verantwoordelijk daarvoor is Christiaan Geluk, die dit jaar geen enkele klacht van een eindgebruiker over de klimaatinstallatie in het gebouw registreerde. Over de voordelen van Bright Building zegt hij: “Normaal gesproken zou iemand eens per week of twee weken inbellen op dit systeem. Je kunt dan onmogelijk de hele installatie in één keer zien. Met dit realtime dashboard kom je echt tot de kern en vind je ook de kleinste, sporadisch voorkomende afwijkingen. Daardoor kun je sneller schakelen en voorkom je onnodig energiegebruik. Wij sturen vooral op klanttevredenheid, zodat bij ons alles erop gericht is om een afwijking zo snel mogelijk vast te leggen en te verhelpen. Zoals de juiste temperatuur voor gebruikers als ze ’s ochtends op kantoor komen. Wij kunnen nu zelfs voordat een klant het in de gaten heeft een probleem elimineren en een klacht voorkomen.”

Savills Property Management

Het volledige vastgoedbeheer van FIRST, commercieel, technisch en administratief, wordt verzorgd door Savills Property Management. Op technisch gebied is Thom Kepel, associate director bij Savills, de spil tussen de eigenaar, de dertien huurders en de onderhoudspartijen. Ook hij is blij met de actuele rapportage van alle gebouwprestaties. “Dit dashboard is heel toegankelijk en overzichtelijk, ook voor leken. Je zit echt dichter op de bal en als huurders om meterstanden vragen, kan ik die dezelfde dag nog verstrekken. Door dit systeem kun je proactief sturen. Ook vreemd gedrag of afwijkende trends van installaties kun je beter analyseren. Waarom is er ergens vraag naar koude in de winter? En waarom draaien luchtbehandelingskasten door? Voor de eigenaar is energiemonitoring erg belangrijk om inzicht te verkrijgen in de energieconsumptie en voor het opstellen van plannen voor energiereductie. Er wordt hier hard getrokken aan de groene ambities met de blik op Paris-proof 2050. Het is erg fijn om te werken met een opdrachtgever die al zover in de toekomst kijkt.”

DWA

Van der Plas: “Wij hebben van de data in dit gebouw slimme data gemaakt door er analyses op los te laten in de vorm van algoritmen.” Hajee: “Onze grootste kracht is de combinatie van kennis van het gebouw met de bijbehorende techniek samen met onze software die specifiek gericht is op die techniek. Daardoor kunnen we dit soort dashboards bouwen.” Naast utiliteitsgebouwen monitort DWA met Bright Building ook collectieve of individuele energievoorzieningen die één of meerdere woningen verwarmen.