Hoe smart is jouw gebouw?
Meet de slimheid van jouw vastgoed met Digital Due Diligence
Zien we sensoren in een gebouw, dan is het een smart building. Maar wat is daar precies smart aan? Bij Deerns gaan ze een stap verder dan het verzamelen van data. Het adviesbureau is gestart met de Digital Due Diligence -methode, waarbij data uit allerlei hoeken en gaten van een gebouw (en daarbuiten) een duurzamere, efficiëntere en leefbaardere omgeving moet creëren.
Tekst: Reinoud Schaatsbergen
Hugo Jansen, senior consultant bij Deerns, staat met ‘een gezonde liefde voor smart’ aan het roer van deze ontwikkeling. Jansen: “We horen al geruime tijd dat veel partijen iets met smart willen. Vooral grote vastgoedeigenaren of investeerders, want ‘het is waardevol’. Wat is dan die waarde? Gaat het om slim geprogrammeerde liften, dat je tegen het gebouw kunt praten of is het simpelweg een zeer duurzaam gebouw?”
“Wij willen die duidelijkheid verschaffen in de breedste zin van het woord”, vervolgt Jansen. “We implementeren kennis uit certificaten, zoals Smart Readiness Indicator (SRI) en Wired Score, wat zaken zijn die verder gaan dan duurzaamheid, energiebesparing en leuke gadgets. Met Digital Due Diligence definiëren we wat smart building is en maken we het meetbaar.”
Meetbaar slim
Digital Due Diligence creëert een digitaal totaalplaatje van de gebouwwensen van de opdrachtgever. Dit vertaalt zich naar een schema met zes thema's:
1. Verwarming, koeling en ventilatie
2. Gezondheid en welzijn
3. Energie en milieu
4. Monitoring en aansturing
5. Connectiviteit en cybersecurity
6. Data en gebruikerservaring
Binnen deze thema's kunnen aan knoppen als ventilatie, sensoren en energie worden gedraaid, zodat op basis van ambities én het kostenplaatje een weloverwogen besluit kan worden genomen. Voor elk thema wordt ook inzichtelijk gemaakt welke aanpassingen je kunt doen, zodat je zelf een gewenst niveau kunt bepalen.
De product owner van dit concept is Sipan Salim, smart building consultant bij Deerns. Samen met collega’s werkt hij aan datagedreven producten en diensten, waaronder Digital Due Diligence. “Wij onderzoeken welke normen, standaarden en certificaten er zijn die een smart component hebben”, vertelt hij. “Op basis daarvan hebben we een database gemaakt met kennis over wat Europa vindt dat smart is aan een gebouw, met daaraan gekoppeld indicatoren en oplossingen. Door scores te verbinden aan deze oplossingen, kun je binnen ons systeem meetbare niveaus van een bepaalde slimheid bereiken.”
Concreet ziet dat er als volgt uit: een ontwikkelaar wil een gebouw renoveren en wil daarvoor bijvoorbeeld betere ventilatie, sensoren in vergaderruimtes om aanwezigheid te meten en een zo laag mogelijk energieverbruik. “Op basis van deze ambities scannen wij het gebouw, waar een radardiagram uit voortkomt”, aldus Salim. “Dat laat zien waar je nu staat en waar je heen wilt; de gapanalysis. Het verschil tussen die twee vullen we met een roadmap van producten en ingrepen, waarbij we ook de kosten inzichtelijk maken.”
Deze analyse wordt direct aan de klant geleverd, zodat dit als blauwdruk te gebruiken is voor andere gebouwen. Salim: “In de analyse kunnen we de hele portfolio van een opdrachtgever meenemen, zodat je precies kunt zien wat de smart building-status van jouw gebouwen is. Welke gebouwen scoren goed en welke wil je aanpakken of misschien zelfs afstoten? Helemaal interessant wordt het als je het gebouw kunt benchmarken aan de gebouwen in de buurt of vergelijkbaar vastgoed elders op de wereld. Hoe meer wij analyseren, hoe groter die database wordt en hoe waardevoller dit is voor de vastgoedeigenaar.”
Voor de werknemer
“De gapanalysis en roadmap vullen het verschil tussen nu en de droom in”, licht Jansen toe. “Daarin zie je niveaus van slimheid ontstaan. Zo kan een sensor die aanwezigheid detecteert en daardoor het licht aan zet stap één zijn. Stap twee is dat je de sensor koppelt aan een boekingssysteem, zodat je kunt zien wanneer een werkruimte in gebruik is of gaat zijn. Ga je nog een niveau hoger, dan kun je de data analyseren over langere tijd. In het geval van een school kun je zo op basis van data een no-show berekenen voor een college. Dat kan ertoe leiden dat het systeem het college automatisch naar een kleinere ruimte verplaatst. Op die manier kun je op een heel interessante wijze efficiënter met jouw vastgoed omgaan.”
Volgens Jansen is de grootste meerwaarde van dit hulpmiddel het effect op gebouwgebruikers, ongeacht welke techniek of ingreep daar aan ten grondslag ligt. “Als jouw medewerkers drie procent productiever worden, heeft dat een veelvoud aan financiële winst ten opzichte van een vijf procent duurzamer gebouw”, zegt hij. “Dat bereik je door een gezondere omgeving, betere ventilatie en verlichting en efficiëntere werkprocessen. Daar heeft smart een rol in.”
Deerns kijkt met Digital Due Diligence naar elk aspect van een gebouw dat hieraan kan bijdragen. Leidend in dit proces is de ambitie van de opdrachtgever. “Stapsgewijs kun je naar een bepaald niveau van smart werken”, zegt Jansen. “Het plan moet namelijk wel passen bij de ambities, cultuur en budget van het bedrijf. Zo leveren wij een smart building op maat en geven wij invulling aan wat een smart building is voor de opdrachtgever. Zodra je dat duidelijk hebt, heb je een ideaal startpunt om met meerdere vastgoedprojecten een strategie uit te zetten om je hele portfolio slimmer, duurzamer en waardevoller te maken.”
Toekomstbestendig
Op dit moment zijn negentig indicatoren gekoppeld aan de zes bovengenoemde thema’s binnen Digital Due Diligence. Sommige van deze indicatoren brengen een gebouw naar het hoogste niveau (level 4), maar met de kanttekening dat deze technologie nog niet wordt toegepast. Salim: “Zoals het gebouw aansluiten op een smart grid. Dat wordt nog maar weinig gedaan, maar het komt er wel aan. Zo kun je als bedrijf alvast voorsorteren op de toekomst.”
Met Digital Due Diligence kun je dus op basis van Deerns’ analyse bepalen hoe smart jouw gebouw is, maar is dat wel een objectief besluit? Op die vraag is Deerns voorbereid, zegt Salim: “We doen hier onderzoek naar om te kijken of de markt het eens is met deze vaststelling. Wij kunnen er namelijk wel wat van vinden, maar de markt verschuift continu. Onze database is dus niet in beton gegoten, maar wordt elk jaar geüpdatet op basis van normen, certificaten en input van onze relaties.”
Beslissen op macroniveau
Digital Due Diligence bestaat sinds een jaar en is al ingezet voor meerdere opdrachtgevers. “Zij zijn erg geïnteresseerd in het concept”, zegt Jansen, “omdat het voor hen lastig is een strategie te bepalen op de gebouwen die ze behouden en die het waard zijn om te upgraden. Met dit product kunnen ze als het ware een momentopname maken van hun huidige vastgoedportfolio voor al deze thema’s. Dit is waardevol voor opdrachtgevers met grote, maar ook met kleinere vastgoedportfolio's.”
Deerns zet in die zin de stap van hun primaire opdrachtgevers (projectontwikkelaars en corporaties) naar vastgoedeigenaars en investeerders. “We zien namelijk dat daar al de uitdaging ligt voor monitoring en verduurzaming”, aldus Jansen. Salim voegt toe: “Stel je wilt snel besluiten welke kant je op wilt met jouw vastgoed, dan is het zonde om (voorlopige) ontwerpen te laten maken die uiteindelijk niet realistisch blijken. Wij proberen die zorgen weg te nemen door in een korte tijd een analyse te doen. We hebben het dan over pakweg een maand om alles in kaart te brengen. We versnellen dus het ontwerpproces door iets meer aan de voorkant te investeren.”
Juist in deze tijd is dat inzicht interessant, zegt Jansen, omdat veel bedrijven worstelen met de vraag hoeveel werknemers in het post-covidtijdperk terugkomen naar kantoor. “Als je kijkt naar de VS”, zegt hij, “dan zie je dat dit langzamer gaat dan verwacht, ondanks dat ze al verder zijn met vaccineren. We zijn toch een beetje geconditioneerd door 2020. We verwachten wel dat dit verandert, maar het aandeel thuiswerkers gaat zeker meer zijn dan ervoor. Kantoren moeten dus beter hun best gaan doen om mensen te stimuleren naar kantoor te komen. Door meer inzicht te krijgen in de smart building-status van jouw gebouwen, kun je je beter voorbereiden op het post-covidtijdperk.”