Wkb-proefproject Pijnacker is BENG-proof

Onlangs is het Wkb-proefproject ‘Kerkweg Pijnacker’ gestart. Het gaat om acht woningen die op basis van het HEO-bouwconcept worden ontwikkeld. De betrokken partijen zijn ontwikkelaar De Maese Woningen, conceptontwikkelaar en engineer Develop Inc., kwaliteitsborger PlanGarant en de gemeente Pijnacker. Een eerste evaluatie laat duidelijk zien welke aandachtspunten zichtbaar worden tijdens de ontwerpfase.

Tekst: Jourdain Martens en Marvin van Kempen, Beeld: De Maese Woningen

Conceptmatig bouwen en Wkb

Jourdain Martens van Develop Inc.: “Verzekerbare prestaties leveren is de insteek van het HEO-bouwconcept. Daarvoor is onafhankelijke kwaliteitsborging noodzakelijk. Wij hebben HEO vanuit het perspectief van de Wkb ontwikkeld en PlanGarant tijdens de ontwikkeling kritisch laten meekijken. Tijdens dit project in Pijnacker hebben we onze theoretische uitgangspunten in de praktijk gebracht. Daarmee laten we concreet zien hoe je met het geïntegreerde HEO-concept het proces en de (energie)prestaties van je woningen kunt waarborgen. Zowel bouwkundig als installatietechnisch, constructief en bouwfysisch. Met gegarandeerd energiezuinige, comfortabele en gezonde woningen als resultaat.”

De acht woningen in Pijnacker zijn in 2020 ingediend onder het stelsel van de EPC, maar zijn tegelijkertijd wel ontwikkeld vanuit de filosofie van de BENG-eisen, de wettelijke norm sinds 1 januari 2021. Bijzonder is de mogelijkheid om verdere stappen te zetten in de energietransitie, richting energieneutraliteit. Martens: “We hebben verschillende scenario’s uitgewerkt om verder te gaan dan BENG, maar de basis is al toekomstbestendig. Zo zit er een warme jas om de woningen: de Rc-waarde voor de gevel is 6,5 en die van het dak wel 8. We maken gebruik van een lucht-water warmtepomp, warmteterugwinning en balansventilatie.”

Doordat het energetische fundament solide is, wordt het eenvoudiger om stappen te zetten naar energieneutraal of zelfs NoM. Die keuze is aan de eindgebruiker: “Wanneer je de keuze maakt om verder te gaan dan BENG, dan voeg je zonnepanelen toe. Je hoeft dus niet terug naar het ontwerp en verduurzaamt zonder isolatiewaardes op te schroeven of aan installaties te tornen.” Toekomstbestendigheid schuilt volgens Martens dan ook in het goed uitwerken van de basisuitgangspunten. “Die moeten van hoog niveau zijn. Vaak krijgen we daarbij de vraag of hogere isolatiewaarden niet automatisch leiden tot hogere bouwkosten. Het antwoord op die vraag moet je geïntegreerd bekijken. Met hogere isolatiewaarden investeer je meer in de schil van de woning. Dat klopt. Daar tegenover staat dat je een kleiner vermogen nodig hebt voor je warmtepomp en afgiftesysteem en dat je minder PV-panelen nodig hebt om je energieverlies te compenseren. Bij opschaling naar energieneutraal en NoM biedt dit voordelen. Ook financieel.”

Verschil tussen het reguliere vergunningsproces en de nieuwe Wkb

Het vergunningsproces zoals we dat nu kennen, wordt onder de Wkb opgeknipt in twee delen. De omgevingsvergunning vanuit de gemeente wordt bij de Wkb verleend op het ruimtelijke ontwerpen. Dit ontwerp moet voldoen aan de gestelde welstandscriteria, het bestemmingsplan en mogelijke andere omgevingseisen, zoals veiligheid. Waar de Bouwbesluittoets in het reguliere proces ook bij de gemeente ligt, wordt deze verschoven naar de onafhankelijke kwaliteitsborger. Martens over de Bouwbesluittoets door de onafhankelijke kwaliteitsborger: “Het eerste merkbare verschil was dat de externe technische toets (Bouwbesluittoets) door PlanGarant sneller verliep dan de traditionele toetsing door de gemeente. Binnen twee weken na indiening waren de stukken getoetst, afgestemd en akkoord bevonden. Wij konden direct afstemmen met de toetser over de gemaakte opmerkingen waardoor er geen tijd verloren ging.”

Menno Faber van De Maese Woningen deelt deze bevinding: ”De technische toets verliep inderdaad erg vlot en plezierig. Normaal gesproken lever je alles aan voor de omgevingsvergunning en krijg je na een lange tijd reactie. Maar dan ben je vaak al bezig met verkoopzaken en kun je die laatste opmerkingen net niet gebruiken. Met een externe plantoets weet je veel sneller waar je aan toe bent.”

De hoge snelheid lag volgens Martens onder andere aan de standaardisatie: “Dat beantwoordt al verschillende vraagstukken en haalt scherpe randjes weg. Een tweede belangrijk kenmerk van de praktijk is dat dossiers niet compleet worden aangeleverd. Zo kan er basale informatie missen, zoals een MPG-berekening [MilieuPrestatie Gebouwen, red.] of een toets op de verhouding tussen gebruiksoppervlakte en verblijfsgebied. Door de conceptmatige aanpak van HEO hebben we het hele toetsingsdossier met bijbehorende tekeningen en berekeningen bij voorbaat al compleet. We hoeven deze enkel te verrijken met projectspecifieke kenmerken. Een externe kwaliteitsborging zorgt op deze vlakken voor een versnelling.”

Verbeterpunten

Als mogelijk verbeterpunt voor volgende Wkb-trajecten benoemt Faber de afstemming tussen de technische en ruimtelijke procedures: “De toekomstige afstemming van de Wkb in de RO-procedure is denk ik het enige verbeterpunt. En een aandachtspunt is misschien de inbreng van partijen zoals de brandweer en NUTS bij de afstemming van de Wkb. De RO-procedure bij de gemeente moet hierdoor versneld kunnen worden, dat kan het aantal te realiseren woningen ten goede komen.” Volgens Martijn Broeze van PlanGarant gaat het nieuwe proces de ontwikkelaar en bouwer helpen om een meer natuurlijk proces te volgen van initiatief tot oplevering. “Dat komt doordat de bouwkundige uitwerkingen niet meer noodzakelijk zijn voor de vergunning” zegt hij. “Het moment van deze uitwerkingen kan dus beter worden afgestemd met de klant en bouwer.”

Voordelen van het HEO-concept

Faber: “De omgevingsvergunning is technisch gereed. Wij hebben meteen gedetailleerde tekeningen en berekeningen met alle noodzakelijke bouwtechnische, bouwfysische, installatietechnische en constructieve gegevens om het werk bij een aannemer uit te besteden. Zowel bouwkundig als installatietechnisch is duidelijk hoe de woning gebouwd moet worden. Als dat volgens de ontwerpspecificatie gebeurt, voldoet de woning bij oplevering aan de vooraf besproken (energie)prestaties en uitgangspunten. Dat is het mooie van HEO. Je hoeft het wiel niet iedere keer opnieuw uit te vinden. We hebben samen laten zien dat onafhankelijke kwaliteitsborging ook voor een bescheiden project met acht woningen een aanzienlijk kortere doorlooptijd van het vergunningsproces mogelijk maakt. Voorwaarde is wel dat je het proces op orde hebt en werkt met beproefde technieken en concepten. Juist daarbij helpt HEO.”

BENG en Wkb

Martens: “In de markt bestaat de correcte beleving dat BENG en Wkb twee verschillende regels zijn. Ze delen echter een kern: de aantoonbaarheid van kwaliteit. In beide gevallen is er, om een definitief label toe te kennen aan de prestaties, een grote mate van bewijslast nodig. Het afmelden en overleggen van het BENG-dossier moet bijvoorbeeld door een erkende energieprestatieadviseur gebeuren. Om aan te tonen dat de woning bij oplevering aan de BENG-eisen en andere eisen van het Bouwbesluit voldoet is het belangrijk om de uitgangspunten gestructureerd vast te leggen. In de praktijk zien we geregeld situaties voorkomen dat het ontwerp niet altijd goed is uitgedacht Vaak wordt hier pas tijdens de realisatie mee geconfronteerd. En daarmee loop je risico’s. Er is geen aannemer die vlak voor oplevering geconfronteerd wil worden met herstelkosten, omdat de woning niet aan de BENG-eisen of het Bouwbesluit voldoet. Zowel BENG als Wkb zorgen ervoor dat de prestaties aantoonbaar zijn zoals beoogd en dat de kwaliteit van het niveau is dat is gevraagd. Krijgt de koper datgene wat hij in eerste instantie heeft gevraagd? Dat is de kern van BENG en Wkb.”

Gratis whitepaper

Om concrete antwoorden te geven op de vraag wat de impact van de Wkb is op de processen, contracten en risico’s van projectontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties is een gratis whitepaper beschikbaar. Deze whitepaper is te downloaden op: