'Mijn droombeeld is een digitale kopie van elke woning'
Gezond wonen vraagt samenspel alle partijen
Maartje Brans is directeur Vastgoedonderhoud & Verduurzaming bij woningcorporatie de Alliantie. Zij wil veel vaart maken met de verduurzaming van het corporatiebezit. Om dat van wens naar praktijk te brengen, zijn er nog wel hobbels te nemen. Gespikkeld bezit bijvoorbeeld, of het gedrag van de huurders dat meer vanuit beleving gebeurt dan rationeel omgaan met veranderingen. Ook is er meer oog voor digitalisering van de dienstverlening, die winst voor eigenaar en huurder moet opleveren.
Tekst: Tom de Hoog, Beeld: Robert Tjalondo
Hoe pakt de Alliantie de verduurzamingsslag aan?
“We zijn een grote woningcorporatie in de noordelijke Randstad met zo’n 56 duizend woningen. Die staan in Amersfoort, Gooi & Vechtstreek, Amsterdam en Almere. We zetten in op nieuwbouw, dus waar mogelijk proberen we woningen toe te voegen. Daarnaast zetten we fors in op het verduurzamen van onze bestaande voorraad om ze CO2-neutraal te maken in 2025. Met Aedes, de koepel van corporaties, spraken we af dat in 2020 al onze woningen gemiddeld label B zijn. Die mijlpaal bereikten we eind 2019. Er is wel een verschil in snelheid: alle woningen die we volledig in eigendom hebben kunnen we voortvarend aanpakken. Daarnaast hebben we ook complexen waar we hebben gesplitst en een deel van de woningen verkochten aan particulieren. Daar hebben we te maken met Verenigingen van Eigenaren (VvE) en is de Alliantie nu een van de eigenaren. Het is prettig dat niet het ‘slechtste’ bezit, met bijvoorbeeld een label F, in die complexen met VvE’s zit.”
Heeft de corporatie met het oog op verduurzaming niet zelf een probleem geschapen door ooit bezit te verkopen?
“We hebben misschien een probleem gecreëerd, maar een ander opgelost. Voor iedere woning die wij verkopen, kunnen wij twee nieuwe woningen bouwen. Kijk ik naar de slagen die we willen maken met verduurzamen, dan hindert het niet dat we ook complexen hebben waar we met VvE’s te maken hebben. Wel is de constructie ‘VvE’ een ingewikkeld vehikel en dat brengt een zekere mate van complexiteit met zich mee.”
'Iedere woning met schimmel is er een te veel.'
Wat is de visie op ‘gezondheid’ en dus over vocht, schimmels en andere ongezonde narigheid in woningen?
“Iedere woning met schimmel is er een te veel, laat ik dat allereerst melden. Kijk ik naar ons bezit dan hebben we bijvoorbeeld woningen van honderd jaar oud. Daar lopen we gewoon tegen problemen aan. Meldt een bewoner vocht- of schimmelklachten, dan gaan we natuurlijk kijken waar dat aan ligt. Komt het door de bouw (koudebrug) of is het bewonersgedrag? We onderzoeken dat goed en als zo’n woning vrijkomt of - als onderdeel van een project - wordt gerenoveerd, dan zijn de bouwkundige maatregelen die we kunnen toepassen om dit soort klachten te verhelpen ook onderwerp van gesprek.”
Komen dergelijke problemen veel voor?
“Bij bestaande bouw lossen we het natuurlijk voor zover mogelijk op. Ook zetten we in op bewonersgedrag. Bij nieuwbouw hebben we de kans om het in één keer goed te doen. Daar zien we wel de complexiteit toenemen door de combinatie van maatregelen. Zo isoleren we woningen steeds meer en dan wordt ventileren heel belangrijk. Ook het al dan niet juiste gebruik van de installatie en het niet kunnen openen van ramen in sommige nieuwbouwconcepten maakt het complex. De technische installatie werkt namelijk alleen optimaal als het gedrag van de bewoner dat ook is.
Dat ‘optimale gedrag’ is er niet altijd en dat is tegelijkertijd ook heel menselijk. Mensen zetten nu eenmaal graag een raam open, maar dat kan bij een optimaal geïsoleerde en mechanisch geventileerde woning nu precies de verkeerde handeling zijn. Het is een samenspel tussen techniek en gedrag van bewoners. Met andere woorden, we kunnen een technische installatie helemaal goed inregelen, maar het ook goed laten werken voor de huurder is echt wat anders. Dat vraagt veel tijd en energie van onze kant. Neem mensen die van een oudere woning naar nieuwbouw gaan, zij ‘mogen’ ineens geen raam meer open zetten. Of ze ervaren de ventilatie vanuit het plafond in de nieuwe woning als ‘tocht’ en zetten de ventilatie uit. Het zit in dat soort dingen.”
'Mensen zetten nu eenmaal graag een raam open.'
Vindt u dit nu een probleem van de installatie of van de bewoner?
“Als we gaan bouwen, moeten we over dit soort zaken echt heel goed nadenken en ook hoe mensen wonen en zich gedragen. Zo kwam er onlangs een investeringsvoorstel langs voor een complex met jongerenhuisvesting dat wij nog niet zo lang geleden hebben gebouwd omdat daar sprake is van hittestress bij bewoners. Wij adviseerden om ’s nachts te luchten en daarvoor de deuren open te doen. Ramen kunnen in dit complex niet open, maar dat mensen hun deuren open moeten zetten, voelt natuurlijk niet prettig voor deze huurders. Wij kunnen wel zeggen dat alles technisch klopt, voor de bewoners is de beleving heel anders.
Daarom vind ik dat we echt goed moeten nadenken over wat technisch ‘klopt’ en hoe dat zich verhoudt tot wat mensen als natuurlijke handeling ervaren om bijvoorbeeld een probleem met temperatuur op te lossen. Moet dan een luchtafzuigpunt boven de geprojecteerde logische plek voor de zithoek als je weet dat er mensen zijn die de mechanische ventilatie als ‘tocht’ ervaren? Het begint al met goed nadenken in de ontwerpfase van de woning."
Wat is de oplossing voor die huurders in het complex met de hittestress?
”In dit specifieke complex komen extra ramen in de gevel die open kunnen.”
Het is toch bekend dat supergeïsoleerde woningen ’s zomers te warm worden … Een les?
“Het is makkelijker gezegd dan gedaan, maar ik denk dat we daar echt stappen in kunnen maken. Laten we voorop stellen dat we ervan willen leren en we dit in de toekomst willen voorkomen. We zijn als eigenaar echter wel verantwoordelijk voor de oplossing voor dat hitteprobleem in relatie tot onze woningen. Er zijn ook woningen waarover dergelijke klachten zijn, maar waar we binnen de norm blijven. Er zit dus een leereffect in voor ons. Zo moeten we het beleid rondom airco’s echt goed uitzoeken, want het is geen duurzame oplossing in de zin van de klimaatdoelstellingen.”
Kan de corporatie doen wat nodig is om de klimaatdoelen te halen?
“We staan als woningcorporatie voor een enorm grote opgave, maar we hebben niet de middelen om te realiseren wat daarvoor nodig is. Dus CO2-neutraal in 2050 kunnen we niet betalen. Daarbij beperkt de verhuurdersheffing, ook al is die inmiddels aangepast, ons in onze mogelijkheden. We moeten dus heel bewust omgaan met het geld dat beschikbaar is en continu nadenken over de keuzes die we maken en de inzet van onze maatschappelijke middelen. Onze strategie is daarbij leidend: wij staan voor beschikbaarheid en betaalbaarheid. Duurzaamheid is daar een onderdeel van, want dat draagt bij aan betaalbare woningen. Je ziet dat de energielasten stijgen waardoor voor huurders de totale woonlasten ook stijgen. Een duurzame woning draagt eraan bij dat woonlasten lager kunnen worden. Voor het bewust omgaan met onze maatschappelijke middelen is de Total Cost of Ownership (TCO) een factor van belang. Het gaat dus niet alleen om de kosten bij aanvang, maar ook de kosten om het bezit te onderhouden.”
'Een duurzame woning draagt bij aan lagere woonlasten.'
Hoe ver is de Alliantie met die TCO-gedachte?
“Het vraagt om een andere manier van denken. Bij de verduurzaming van onze bestaande bouw kijken we daar middels diverse scenario’s naar om de TCO vooraf goed te kunnen vaststellen. Dat kan betekenen dat de aanvangskosten best hoog zijn maar de investering vanuit TCO goed uitpakt omdat onderhoudskosten over een lange periode laag zijn, waardoor we de investering terugverdienen. Dit gedachtengoed willen we ook echt bij nieuwbouw implementeren omdat daar de focus nog wel ligt op stichtingskosten.
Dan maken we keuzes om die laag te houden, terwijl we in de jaren die volgen meer kosten hebben om het in goede staat te houden. ‘Hoe onderhoudsvriendelijk is een installatie in een woning?’ en ‘Wat kosten vervangende materialen?' zijn dan vragen die opkomen. TCO wordt dus belangrijker en ook bij nieuwbouw, maar we vinden het niet eenvoudig en het is voor ons nog echt nieuw.”
Hoe weet u dat wat voorgerekend wordt ook realistisch is?
“Bij langjarige verbintenissen met partners zal het zo zijn dat men zelf op de blaren zit als iets is voorgerekend wat niet waargemaakt kan worden. We streven ernaar om in gezamenlijkheid de juiste keuzes te maken. Daarom werken we ook niet meer met aanbestedingen op projectniveau. Heel bewust maakten we jaren geleden de keuze om bij integrale verduurzaming te gaan werken met strategische partners. Die zijn niet alleen op prijs geselecteerd maar op een aantal andere kwaliteiten. Inmiddels is met deze partners een goedlopende samenwerking ontwikkeld waarbij we ook nog eens onder de marktprijs woningen kunnen verduurzamen. Het is natuurlijk ook zo dat door langjarige afspraken te maken onze partners ook weer met hun leveranciers afspraken kunnen maken. Dat drukt de kosten in de hele keten. Concreet gaat het om een productiestroom van zo’n 1.500 woningen per jaar en daarop kunnen zij dus ook weer inkopen.”
'Een deel van ons werk is verlegd naar onze partners.'
Nog meer voordelen voor de Alliantie bij deze samenwerking?
“Dat is dat we dingen niet meer dubbel doen. Een deel van wat wij deden is nu verlegd naar onze partners, waardoor wij bijvoorbeeld ook een reductie in personeelskosten hebben. In het verleden stonden we bijvoorbeeld bij kwaliteitsborging recht tegenover elkaar. De aannemer zond een kwaliteitscontroleur en wij deden dat daarna ook nog eens. Vervolgens gingen zij met elkaar uitzoeken wat wel en wat niet goed was in de oplevering. Dat doen we niet meer. Nu investeren we veel meer in de voorkant van het proces om met elkaar door te praten over de kwaliteit die we willen zien. De partner is daarmee verantwoordelijk gemaakt voor de kwaliteit van het opgeleverde werk en wij borgen dat in onze organisatie.”
Is dat niet de slager die zijn eigen vlees keurt?
“Dat is een negatieve uitleg. Als je denkt vanuit vertrouwen, dan ga je ervan uit dat de partner de juiste kwaliteit wil opleveren. Binnen het partnership zal het zijn eer te na zijn voor de partner om slecht werk te leveren. Wij borgen of de afspraken die we maakten worden nagekomen. In plaats van dat we zelf bij alle fases in de bouw aanwezig zijn en er met onze neus bovenop staan, zijn er afspraken gemaakt over hoe de partners dit vastleggen. Onze kwalititeitscoördinatoren letten er goed op dat het consequent wordt gedaan en reageren op afwijkingen als zij die constateren.”
Er is dus toch controle op wat de partner doet?
“Ik zou het woord ‘controle’ binnen ons idee over een partnership niet willen gebruiken. Een ander voorbeeld van het beperken van kosten is dat we niet meer per project werken, maar kijken naar de aard en samenstelling van de bestaande voorraad. Zijn er woningen van gelijke type bouw uit dezelfde bouwjaren en staan deze in hetzelfde gebied en zijn welstandseisen redelijk op dezelfde lijn, dan kunnen we grotere aantallen halen bij verduurzamen door het vormen van ‘mandjes’ met woningen. Een bepaald deel van onze woningvoorraad is nu label E en willen we die naar minimaal label B brengen, dan kun je dus een algemene lijn voor de aanpak formuleren met standaard detailleringen waardoor we niet alles per deelproject hoeven uit te schrijven. Onze partners weten wat wij willen en gaan aan de slag.”
'Mijn droombeeld is een digitale kopie van elke woning.'
Welke rol speelt digitalisering bij beheer en onderhoud?
“We werken steeds meer toe naar preventief onderhoud. Steeds meer installaties kunnen we op afstand uitlezen en dat voorkomt kostbare reparaties op lastige tijdstippen. Dataverzameling is dus iets waar we steeds meer naartoe gaan. Bijsturen op afstand wordt dan mogelijk.
Mijn droombeeld is dat we een digitale kopie van elke woning hebben waarin we vroegtijdig op zaken als bijvoorbeeld luchtvochtigheid die te hoog wordt kunnen acteren. Woningen dus die ‘terugpraten’. Dat vraagt om technologie en om investeringen. Ook privacy is een issue en daar hebben we nog wel wegen te gaan. Maar ik geloof echt dat we door het structureel monitoren van onze woningen in een digitale omgeving het wooncomfort voor de bewoners kunnen optimaliseren.”
Beleving van comfort is dus een belangrijker gegeven dan verduurzaming voor huurders?
“Zo gesteld is dat waar. Bovendien moeten we beseffen dat wij altijd als eigenaar bij onze huurders over de vloer komen. Voor de huurder is het zijn of haar ‘thuis’ en ook al komen wij er met de beste bedoelingen, mensen zien er altijd tegenop als een renovatie nodig is. Natuurlijk denken zij vaak ‘voor mij hoeft het allemaal niet’. Voor ons is er echter wel de verplichting de woningen CO2-neutraal te maken. We zien duidelijk dat we nog veel te leren hebben over de technische aspecten van binnenklimaat. Daarnaast is er het gedragsaspect. Als corporatie hebben we een grote verantwoordelijkheid om mensen mee te nemen in de veranderingen die wij willen aanbrengen. Daarbij moeten we als maatschappij wel gaan beseffen dat hoe we wonen en hoe we gebruik maken van de beschikbare warmte om een gedragsverandering vraagt.”
Maartje Brans (35) is sinds 2018 Directeur Vastgoedonderhoud & Verduurzamen bij woningcorporatie de Alliantie. Haar opleiding kreeg zij onder meer aan de Universiteit van Utrecht en ze studeerde in 2009 af als Master of Arts in de studierichting Bestuurs- en Organisatiewetenschap. In 2017 rondde zij het Senior Leadership Development Program af aan de Nyenrode Business University en deed in 2020 een studie Leading Digital Transformation and Innovation aan INSEAD. Naast haar werkzaamheden voor de Alliantie is Brans bestuurder bij het Nationaal Warmtefonds dat in opdracht van de Rijksoverheid verantwoorde en betaalbare financiering biedt voor de verduurzaming van huizen en gebouwen van eigenaar-bewoners, Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en scholen. Brans ziet de energietransitie als een van de grootste maatschappelijke opgaves voor de komend decennia. Als moeder van twee jonge dochters zet ze zich hier graag voor in.